¿Es válido un contrato de subarriendo en Colombia?

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El subarriendo es una figura que permite al arrendatario pactar con un tercero el uso y goce de parte del inmueble que ha tomado en arriendo previamente. A pesar de que la ley colombiana no estimula este tipo de iniciativas, sí reconoce que es una actividad frecuentemente solicitada por los arrendatarios para solventar contratos firmados con propietarios.

Existen dos tipos de destinaciones para los inmuebles: de vivienda y comerciales. Al respecto de los inmueblesdestinadas a vivienda, se observa que la mayoría de los problemas legales por subarrendamientos se presentan en estos casos. La Ley 820 de 2003 “por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana” especifica en su artículo 17 que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que exista una autorización expresa del arrendador. Adicionalmente manifiesta que, en caso de falta, “el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble”. Por consiguiente, si en el contrato de arrendamiento no se autoriza expresamente el subarriendo, este está prohibido.

En lo relacionado con los inmuebles comerciales, los cuales son reglamentados por el Decreto 410 de 1971 también conocido como “Código de Comercio”, en su artículo 523 expresa que el arrendatario también requerirá de la autorización expresa o tácita del arrendador, para subarrendar los locales, así como para darles una destinación distinta a la prevista en el contrato. De lo contrario se pueden ver lesionados los derechos del arrendador

Dado el caso que el arrendador conceda el permiso al arrendatario de firmar un contrato de subarriendo con un tercero, sin discriminar su destinación, este deberá tener una duración menor o igual al celebrado entre las dos partes principales, y adicionalmente podrá solicitar a arrendatario los datos personales de los subarrendatarios que ocuparán su predio, así como el valor del canon que su inquilino y el tercero hayan pactado. Frente a este último asunto es importante que el precio del subarriendo no sea mayor al del arriendo, dado que nadie puede lucrase a costa de bienes ajenos. 

¿Qué se debe tener en cuenta a la hora de aprobar un contrato de subarrendamiento?

  • Consentimiento escrito del arrendatario.
  • Identificación y permanencia de los subarrendatarios.
  • El valor del subarrendamiento.
  • El tiempo de duración del contrato de subarriendo.

Estos son algunos lineamientos básicos que garantizan la legitimidad del contrato de subarrendamiento, que a su vez, protegen los intereses de los propietarios del inmueble. En Hispania Inmobiliaria sabemos la importancia de la legalidad y estamos dispuestos a apoyar a nuestros clientes durante el proceso de arrendamiento de sus inmuebles, así como también de acompañarlos a lo largo del contrato para brindarles respaldo y confianza

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